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大发地产港股IPO高负债画饼圈钱?

2018-11-26 来源:本站

  9月11日,业界知名新媒体《楼市资本论》对外发布一篇标题为《年销44亿,冲击3000亿,大发地产港股IPO,高负债画饼圈钱?》的深度调研文章,引起了中访网和各大财经媒体、社会公众的关注。

  据《 楼市资本论》撰文:古人画饼弃饥,今天的地产圈内,也有不少人做着“画饼圈钱”的美梦。

  上半年,内地房企濒濒赴港上市,掀起一波上市小高潮。在众多IPO房企中,规模仅44亿的大发地产,就图谋借力香港股市摆脱经营困境和债务压力,用五年时间,向3000亿目标发起冲击。

  但在楼市大调整的当前环境下,一家年销售额仅44亿的中小房企,梦想通过上市圈钱,五年内做到3000亿,这个饼画得确实有些大。楼市资本论认为,此举能否在资本市场上圈到真金白银?还真不好说!

  楼市资本论根据招股书,大发地产最早可追溯到1996年,由公司创始人葛和凯连同一名独立个人投资者在浙江温州成立,开始涉足房地产业务。5年后,由于业务拓展到上海,总部迁至上海,深耕长三角地区。

  2015年,大发创始人葛和凯辞去管理层职位,仅保留高级顾问一职,其子葛一暘以大发地产董事会主席份全面主持公司事务。

  作为一位1983年出生的新生代企业家,葛一旸2006年在英国阿斯顿大学毕业,取得工商管理&计算机科学双学士学位。他在大发地产首创“情景地产”概念,一度被坊间视为中国创新地产生态链的领军人物。

  不过,葛和凯仍为大发地产的第一大股东,持有大发地产74.6%的股权,葛一暘持有24.2%股权为第二大股东,其次为葛和凯妻子金林荫及弟弟葛和鸣。需要指出的是,以上四名主要股东全部为英国国籍。

  楼市资本论注意到,作为上市主体的大发地产,也是去年12月18日才在开曼群岛注册的境外公司,其境内控股公司温州凯阳今年3月14日成立;而大发集团出让境内开发业务的所有资产,4月13日才告完成。

  招股书显示,大发地产的董事会由4名执行董事和3名非执行董事组成。执行董事包括葛一暘、廖鲁江、池净勇、杨永武。池、杨均是大发“老人”,分别于2000、2007年加入大发地产;廖鲁江此前在世茂房地产担任执行董事,今年2月新加入大发地产,担任执行总裁,主要负责业务运营及日常管理。

  廖显然是大发赴港上市的主要推手。他认为,近两年,中国房地产行业加快洗牌,中小房企压力倍增,必须做大规模,才有生存空间。

  楼市资本论查询到,大发地产2017年营业收入仅44.14亿,是一家为生存而奋斗的三四流房企。廖到任后,将目标锁定千亿规模,并提出5年冲3000亿元大关的发展规划。

  他公开表示:“中型房企如果想要活下去,必须拿出奋斗者之心,拿出敢叫日月换新天的魄力,招兵买马,战略进取,加速进入千亿级俱乐部,未来才有可能继续留在地产球场上继续踢球。”

  理想很丰满,现实却很残酷。廖鲁江尽管豪情满怀,然而从其此前在龙湖和世茂的从业经历来看,都是分管人事工作。让这样一位没有市场经验的职业经理人来领军冲击千亿目标,业内人士直呼“看不懂”。

  更要命的是,廖接手大发地产时,手里只有3.7亿元现金,土储建面仅172.03万平方米。就这点家底与实力,与千亿目标明显不匹配。

  如何跨越实力与梦想之间的巨大鸿沟,从区区40多亿迅速做到千亿,再进而冲击3000亿?在大发地产的追梦路上,上市便成为至为关键的一步。

  大发地产的营收来源主要包括物业开发及销售、商业物业投资以及经营和物业管理服务三大块。其中物业开发是核心业务,占比高达九成以上。

  楼市资本论认为,从业务布局看,大发依然是一家不折不扣的区域性房企。截至2018年2月底,大发旗下共有24个项目,包括20栋住宅物业、3栋商业综合体及一个办公楼层,全部分布于长三角地区,总部上海有5个,其余19个项目分布于江浙皖三省。

  其172.03万平方米土地储备中,可销售及出租的已竣工物业共计20.28万,占11.8%;在建物业110.36万,占比64.1%;开发物业41.39万平,占比24.1%。

  这些项目大多位于三四线城市。安徽占据了近半壁江山,主要集中在安庆和芜湖,其中安庆一地的土储高达61万平方米,占35%。大发起家之地浙江是其另一布局重点,温州、宁波和舟山等地的土储占比超四成。

  由于项目多集中在三四线城市,物业售价不高,收益普遍较低,致使大发地产毛利率远低于行业平均水平。

  招股书显示,2015-2017年,公司收益分别为6.77亿元、6.57亿元、44.14亿元,毛利率分別為15.9%、18.1%及14.9%,远低于30%的行业平均水平。需要指出的是,2017年虽然收益同比大增571.84%,但同期毛利率却下降了3.2个百分点,为近三年最低,表明公司盈利能力不足,前景并不看好。

  楼市资本论注意到,招股书特别提到,倘不包括除税后投资物业的公允价值收益,大发地产2015年、2016年分别产生净亏损1.498亿、1.686亿元,2017年才扭亏为盈,净利1.081亿。

  对于亏损原因,大发地产的解释是,公司自2015年起加快物业开发,以致产生高额固定成本及开支,而拓展初期落成及交付的总建筑面积相对处于较低水平。

  招股书显示,2015-2017年期间,大发地产的银行贷款及其他贷款(包括即期及非即期借贷)分别为40.91亿元、32.59亿元和59.87亿元,净资产负债率分别为196.5%、150%及269.8%,呈逐年上升趋势。特别是2017年,贷款额增长84%,净资产负债率增长80%。

  2017年,上市房企整体平均净负债率为79.43%。大发地产背负超出行业平均水平三倍多的债务压力,还想发足狂奔,挤进房地产千亿俱乐部,这个画饼能否吃到嘴里,确实不乐观。

  面对债务压力,大发地产称日后可能会寻求债务融资机会,包括通过资产支持证券计划、公司债券及其他债务发行筹集资金。但问题是,大发的融资能力也同样让人乐观不起来。

  楼市资本论查询到,截至2017年底,信托及资管等融资占到了大发融资的33%,从融资渠道偏窄。大发过往三年的融资有效利率分别是10.3%、9.1%、10.3%,相比2017年房企债券融资平均5.97%的发行利率,融资成本不是一般的高。

  另外,大发尚未使用的银行贷款额度只有6.8亿元,公司今年需要支付的各类款项中,仅贸易应付款就达到12亿元以上。而从公司经营活动现金流情况来看,2015~2016年经营活动净现金流分别为-7.92亿、8.55亿元,2017年再次转负,为-23.93亿元,造血能力很成问题。

  在楼市资本论看来,房地产是高杠杆行业,现金流和融资是房企的生命线,直接决定着房地产企业的偿债能力和发展规模。因此,获得低成本融资和强化现金回款率,已经成为房企生得以生存壮大的关键。

  这两项恰恰是大发地产的致命软肋。他们自己都信心不足,在招股书中坦承,“截至2015年及2017年12月31日止年度录得负面净经营现金流,且我们未必能按商业上合理条款取得充足资金(不论通过银行贷款、信托融资或其他安排)进行土地收购及未来物业开发,或根本无法取得所需资金。”

  一家对自己都没有信心的房企,又怎能在资本市场上赢得投资人的信任?业内人士分析指,目前港股市场环境并不好,内房股上市并不能卖出很高的股价,以大发地产的经营现状,较净资产大幅折让卖的概率很高。即使如此,大发宁愿折价也要上市,可见中小房企融资之难、压力之大。

  在当前的楼市调整期,房地产行业加速洗牌,中小房企面临更大的竞争压力,借上市寻求突围翻身,成为他们的一种谋生选择。

  综观大发地产业务经营、债务压力和财务现状,楼市资本论对其上市前景和千亿梦想不表乐观。他们如果真想通过上市圈钱实现人生梦想,还须付出更大努力,拿出更好的业绩来增加投资者信心。